當環境對企業與雇員變差時，對你也一樣。加州曾是引領全美趨勢的「金山州」（Golden State），如今不再。它人口流失、財富與高收入居民一起流出，卻流入許多無收入的落魄者。對立志成為地產大亨的人來說，加州可能是最糟的起點：它有全美最複雜、最矛盾的地方法規，最惡劣的勞工法，與對雇主最不利的司法系統。

供給受限、需求被趕跑#

加州先限制營建，接著市府官員又投書報紙，譴責地產大亨蓋高昂房產害得「中產階級」住不起社區，解方竟是提高所得與銷售稅。神邏輯。

從 2010 年以來，灣區每多 6 個新職缺才獲准多蓋一間房。開發商不停想把廢棄購物中心改建成住商混合街區，多半無法實現：

• 歐文企業（Irvine Company）想在聖塔克拉拉開發一個 450 戶、一樓店面、緊鄰轉運站的住商混合超級建案——年輕科技人的夢想。市議會砍到 318 戶並要求增加「經濟適用房」，歐文索性撒手不幹。如今那裡一戶都沒有。
• 庫柏蒂諾居民差點通過能有效阻擋任何新公寓的表決；另一項真的通過的措施，則擋下了把幽靈購物中心改建成住商混合大樓的計畫。

真的是「不動」產。隨著有錢人與高收入者逃離，需求終將消失。

我的建議：如果你要開始走地產大亨之路，除非你有超強的政治勢力，否則別從加州這種地方起步。

致富路上的坑#

我逃走了。這個州通往財富的路上坑太大：長期資產報酬率貧乏、未來缺乏經濟活力，而它對支出的依賴特別容易趕跑高收入族群與企業。加州不僅所得稅邊際稅率全美最高，銷售稅也是（7.5%，許多城市與郡還有附加費），又有對職場最不友善的法規。

反之，給華盛頓州一個機會。我搬去後過得快樂無比——便宜、乾淨、少了很多愚蠢的限制。我的公司大部分已北遷，員工生活水準遠勝加州時期。

永不疲倦的徵稅員#

可笑的是，加州知道自己處境困難，於是設法找出逃跑的人。如果你是繳稅大戶又搬走，加州常會追蹤、查帳，在你搬走很久之後仍繼續寄稅單——它刻意立法讓「逃離」變得艱辛。

若你打算逃離某州的徵稅、去別處當地產大亨，務必苦讀法規，並雇用一名頂尖的稅務律師。

我的律師朋友葛洛佛．維克山（Grover Wickersham）老早離開加州去倫敦，全家入籍英國，直到 2008 年加州才停止為所得稅找他麻煩。他永遠不會搬回來，其他人也不會。

地產大亨最理想的州#

經濟學家亞瑟．拉弗（Arthur Laffer）與史蒂芬．摩爾（Stephen Moore）指出，加州本有逾 2.5 萬個 7 位數收入家庭，2000 年代初期就走了 5,000 多個。從 1997 到 2006 年，人口淨遷入前 10 名的州，包括免稅的佛州、德州、內華達州、華盛頓州，只對股息與利息課稅的田納西州，以及所得稅率偏低的亞利桑那、喬治亞、北卡、南卡與科羅拉多。這些正是你會想去的州。

同期紐約州流失 200 萬居民、加州淨遷出逾 130 萬人——而且走的是高收入者，不是最窮的。身為地產大亨，你要逐金錢而居；更好的是，比錢先到。

一個地區的富人占人口比例越高，對地產大亨越有利。賺最多的人都跑了、經濟萎靡，房地產價值、租金與租賃所得也會跟著縮水。跟著錢走就對了。

最後總結這條路：從職缺流失之地，轉向職缺增加之處。尋找乏人問津、能便宜買進、又能迅速變成印鈔機的物件。用槓桿快速取得比你自籌更多的資金，但不要賣掉、不要炒房——緊握在手，用越來越多的現金流融資並買進更多房地產，不斷重複。持續尋找投資人，以注資換取參與。你是偵探、創業家、建商、買家、借款人、規畫者、銷售員，也是一個能打造印鈔機的人——這一切讓你成為地產大亨。