要起步，先做三件事：找對市場、成立公司、從小做起。

找一個景氣蓬勃的市場#

「景氣蓬勃」不等於高價或富裕——你不需要比佛利山莊。最佳地點是對商業與就業友善、未來會繼續成長的地方。人會逐工作而居，有工作的地方就有人購物、生活、租辦公室和租房子。

你不需要、也不必要大城市。三線城市裡對雇員與企業友善的地區就很好。研究各州的所得與銷售稅率；《美國新聞與世界報導》（US News & World Report）每年的「最佳居住地」特別報導，會評估商業環境、徵稅與生活品質，等於幫你做好功課。

成立公司#

成立一間有限責任公司（LLC），別以個人身分承擔風險，讓公司替你扛。有人告你時，公司能保護你——而且真的會。讓對方去告公司，等於替訴訟買了保險。

起步小，而且不誘人#

從小規模做起，並自食其力。你的現金還不夠標大案。

• 買一棟破舊的雙層公寓整修，自己住一半、另一半租出去。
• 用這個現金流槓桿融資，買一棟破舊無人居住的四單位公寓。稍加整修，以更高的租金租出去。

成功公式：根據空置率購買，並創造能填滿租客的價值。 填滿租客後你立刻有現金流、房屋也因滿租而增值。如此重複幾回，你就有了現金流與過往紀錄，足以說服投資人注資、去做公寓大樓或辦公大樓這類更大的案子。

完美的財務試算表#

頭一兩宗生意，你很可能拿不到銀行貸款——銀行樂意借錢給買房的個人，卻極力避開地產大亨。但你本來也不該靠銀行，地產大亨的金融模式是說服外部投資人注資。

關鍵在於做出一份合理的財務試算表：建立一個有吸引力、但可達成的計畫去推銷。你可以買軟體（約 199 美元起），或自己用試算表軟體建立（只要你會算折舊與攤提）。如果連這都摸不著頭緒，就去買軟體、上課，或乾脆換條致富路徑。

都市與土地協會（Urban Land Institute, ULI）是全美房地產開發商的支援團體，提供相關課程與諮詢，值得查詢。

試算表裡要涵蓋所有屋主容易忘記的成本：利息、建築、折舊、許可、維修、水電、物業稅等。接著假設增值與收入（例如假設出租率 85%、年租 X 美元、未來 10 年租金漲 Y%），多設幾種情境跑壓力測試，最後提煉出一個很可能實現的「投資報酬率」——這是你向金主募資最主要的賣點。

然後就是：推銷、推銷、推銷！你讓金主參與交易，但你的管理貢獻佔很大份量，因為是你讓一切成真。這和理財業（第 7 章）非常相似，好的地產大亨跟創業執行長一樣，都是超級業務員。許多投資人會斷定你的試算表是空想——你的工作就是找出哪裡錯了並修正，或找出他們哪裡誤會了並改變他們的想法。