許多人想買來就賣、靠炒房快速獲利。別這麼做。真正的地產大亨不炒房，因為交易成本太高。他們專注的是內部報酬率——在土地增值的同時，提供印鈔機般的現金流。

炒房在本質上是短期博弈，融資、建築、成交費用與短期資本利得稅會吃掉一大塊獲利。

布里克西：被炒房運氣騙到的人#

以提摩西．布里克西（Timothy Blixseth，曾是億萬富豪）為例。18 歲時他想擺脫貧困，拿出畢生積蓄 1,000 美元當頭期款，要買報紙廣告上一塊 9 萬美元的俄勒岡林地，承諾 30 天內付清剩下的 8.9 萬。他出身林地小鎮，自以為懂林地。

賣家知道他沒錢、沒金主，想給他個教訓，照賣後再取消贖回權。神奇的是，那塊地緊鄰大地主羅斯堡木材公司（Roseburg Lumber Company）。布里克西隨口開價 14 萬美元，對方竟接受。後來他才知道，羅斯堡一直需要這塊地當進出通道，只是原地主討厭老闆寧可不賣。布里克西純粹是運氣好——沒別的。

他從此迷上炒地皮，用最低頭期款買畸零地、快速轉賣木材公司，林地主人頭銜可能只維持幾分鐘。但 1980 年代的超高利率把他打到徹底破產、失去一切。

他學到教訓：重新開始時，只槓桿利用他真正會持有、能變成印鈔機的資產——不是只持有幾小時那種。這才讓他走上億萬富翁之路。

電視翻修秀的剪輯魔法#

房市崩盤後，銀行急於低價拋售法拍屋，炒房格外誘人。HGTV 的《改建重建大作戰》（Flip or Flop）之類節目，展示普通人把蟑螂橫行、黴菌滿佈的房子翻修兩個月後賺進 5 萬美元以上。看起來簡單，你也辦得到！

那是剪輯的魔法。上電視的翻修者背後都有一群夥伴：透過專款基金（請讀作：避稅）運作、有你看不到的成本、雇用承包商團隊和房屋獵人。任何人想單靠自己炒房成功，都是白日夢。