人們常常騙倒自己。2005 年前房價飆升，導致市場普遍過度自信。如果你在 2000 至 2005 年間，在加州這類熱門地點有間房子、價格翻倍，那不代表你精明，只代表你運氣好。好的地產大亨敢冒險，但不欺騙自己。

一筆「849% 報酬率」的房子#

以我成長的聖馬刁郡為例。1995 年 1 月房價中位數是 305,083 美元。假設你付 20% 頭期款、加 1% 成交成本買下，當時 30 年期固定房貸利率 7.5%，月付約 1,700 美元。10 年後，你在房市快到頂前以 2005 年中位數 763,100 美元賣出，償清房貸餘額後淨賺 579,000 美元。對照頭期款，報酬率高達 849%、年化 25.2%！

大部分人就是這麼看房地產的。但這算法大錯特錯。把被忽略的成本一項項扣回去：

• 房貸本金：10 年內你還了超過 6 萬美元本金。扣掉後，報酬率降到 379%、年化 17%。
• 房貸利息：你付了超過 24.7 萬美元利息。再扣，剩 174%、年化 10.6%。
• 持有與交易成本：每年約 1,820 美元維護費、4 萬美元重新裝潢、1.5 萬美元蓋露台、兩端的成交與房仲費（約 5%），加上財產稅（聖馬刁為購買價 1.125%、每年再漲 2%，10 年逾 3.7 萬美元）。

全部算進去，累積報酬率只剩 59%、年化 3.1%。難看吧。

人們把房屋視為最大資產。真相是，它們其實是槓桿債務。

當然有人會說：「沒房子就得租，這就是買房的價值。」沒錯——但一間房子最大的價值，是給你一個棲身之所與滿足感，而不是它的「投資報酬率」。