先聲明：我不是地產大亨。我確實擁有房產，但大多是自家公司使用的大樓。真正的地產大亨是我太太雪莉，她是家族裡的高手。以下用她的一筆交易來說明做法。

一棟困境中的商辦大樓#

1999 年，兩個人以 3,100 萬美元買下加州聖馬刁市時尚島林蔭大道 1450 號——一棟屋齡 15 年、10.4 萬平方英尺的 A 級商辦大樓，位於 101 與 92 高速公路交叉口的精華地段。他們透過瑞士信貸第一波士頓抵押資本（Credit Suisse First Boston Mortgage Capital）借了 2,550 萬美元。當時矽谷蓬勃發展、租金很高、幾乎沒有空房。

但科技泡沫破滅後一切改觀。到 2004 年，業主欠繳房貸、進入取消贖回權程序，最大租戶搬走，空置率不斷攀升，他們又沒有餘力再投資來吸引承租人。持票人決定舉辦封閉式拍賣（暗標），投標者彼此不知道對方的出價。

與此同時，我的公司正快速成長。我們在聖馬刁的辦公室已有 400 名員工，且都是一年期的短期租約——租賃市場一旦反轉，租金上漲會讓我們吃不消。雪莉想買下 1450 號的票據、取消贖回權、接管整棟大樓。她認為以我買賣馬匹的談判背景，比她更適合上場議價。

印鈔機優勢：別人填不滿，我能#

我們賭對了一件關鍵的事：其他競標者都是金融公司，他們依票據定價推算報酬率，而當時空置率高、租金沒有改善空間，他們算出來最多只能出到 1,400 萬美元左右。

但我能填滿那棟大樓——用我自己的員工。他們做不到。因此我可以付更多錢，因為閒置空間在我手上能直接變現。這就是「印鈔機優勢」。

最後我們以 1,500 萬美元得標，拿到票據。雪莉揚言取消業主贖回權——很少持票人願意做這件麻煩事，但她把麻煩當早餐。不想被取消贖回權的業主，乾脆把房契交了出來。

金融票據買家不喜歡持有建築，他們無法管理大樓、填滿租客，但我們可以。雪莉再花近 300 萬美元改善內部，把員工全搬進去，總投資額 1,800 萬美元。我的公司是租客、我自己是房東，現在收到的是滿租大樓的現金流。雪莉轉頭就讓高盛根據租約借給我們 2,500 萬美元。這場交易雪莉淨賺 700 萬美元（對 1,800 萬投資，報酬率 39%），幾年後賣掉大樓又大賺一筆。

你不一定要像我們一樣自帶現金與租客。但你可以：找到一棟建築、找到能帶進租客的人、找到融資管道——再把它們組合成一筆創造財富的交易。這就是地產大亨的遊戲。