房地產是被熱烈討論、爭議很大的「投資」。嚴格來說，全球很多政府將房地產視為必需品，而非投資商品，常常有控制房價或租金的作為。

但是你卻常常聽到有人買房致富，很少聽到有人投資股票致富，主因是許多人選擇買進後「長期持有」房地產，讓長期的複利效果發揮作用，協助資產大幅增長。

根據奧斯卡‧喬達（Òscar Jordà）等人 2019 年研究指出，1870 ～ 2015 年十六個先進國家共 145 年的資料顯示，房地產的長期平均報酬與全市場股票報酬相近，大約 8%，而且波動比較低。

購置房地產有良好自我控制效果#

既然股票長期報酬與房地產相近，為何很少聽到有人因為投資股票致富？房地產交易成本太高，購屋者「只好被迫」長期持有，反而能夠獲取長期高額報酬。

買房地產的好處是：

• 你不會當沖房子
• 不會沒幾天就換房子
• 不會任意賣掉房子的一部分
• 自然能控制住想短線交易的衝動，享受長期投資的複利報酬

但短期交易股票很容易，長期持有股票要克服太多心魔，一般人難以做到。再者，房子分割出售的難度較高，但股票可以隨時賣出一部分。

股票流動性高本來應該是優勢，但對缺乏自制力的散戶投資人反而是無法長期持有資產的劣勢。流動性不佳與不易分割的房地產，正好有提升自制力、避免頻繁交易的自我控制效果，實現長期投資的成果。

房貸的顯著槓桿效果#

此外，房地產是銀行喜歡的抵押品，一般人都可以輕易將房地產做為抵押品獲得房貸。房貸利率幾乎是所有貸款利率中最低的，貸款買房又可以創造槓桿效果。

槓桿範例（以頭期款 20%，房貸利率 2% 為例）：

• 1,000 萬元的房價可以貸款 800 萬元
• 以房地產年報酬率 8% 計算，一年上漲 80 萬元
• 扣除利息 16 萬元（= 800 萬 × 2%），淨利是 64 萬元
• 利用槓桿可以創造出 32% 的報酬（= 64 萬元 / 200 萬元）
• 也就是藉由房貸將 8% 房市報酬槓桿 4 倍成為 32%（4 = 32% / 8%）

當然如果房價下跌，槓桿也會讓報酬的跌幅更大。然而如前文喬達等人的論文所言，國外房地產長期與股市一樣都有上漲趨勢，台灣也不例外。

台灣房地產報酬其實不如股市#

根據《遠見》雜誌報導，至 2021 年文湖線通車 25 年，沿線的大安區平均房價漲幅最高，一坪從 30.9 萬元漲到 84.1 萬元，總報酬率是 172.17%。這樣的漲幅看來相當驚人，但是其實以複利來計算年報酬率只有 4.09%，加計租金收入每年約 2%，年平均總報酬不過 6.09%，扣除稅金和維護費用後還會再低一些。

台灣股市指數的年平均總報酬率約 9%，二十五年總報酬率約 762%，但前提是要守得住。

雖然台灣房地產長期報酬仍然不如股市，但對無法控制自己在股市短線交易欲望的人，投資房地產是自我控制的好方法。

房地產造成持續不斷的貧富差距#

持有房地產產生的長期報酬率，也造成美國歷史上一直存在貧富差距。網飛（Netflix）的紀錄片《解釋：種族貧富差距》（Explained: The Racial Wealth Gap）說明，美國白人與黑人的財富差距是由房地產長期增值造成。

房地產所在區域也造成教育及就業機會的優劣勢差異，雙方財富差距在林肯解放黑奴後並沒有縮減，反而繼續加劇。幾百年過去，長期投資的威力仍然顯著影響現代美國社會族群之間的財富差異。

世界各地的房地產常常被認為價格過高，尤其是台灣、香港及中國大陸。根據全球數據庫「Numbeo」的調查，2023 年房價與年所得比：

華人地區這麼高的房價所得比，部分可以用行為財務學來解釋。關於房地產，華人常常掛在嘴邊的話是「有土斯有財」以及「安土重遷」，台灣身分證上有出生地註記，以前還有籍貫登記。美國完全沒有戶籍制度，在各州遷移是稀鬆平常的事，搬到新的住所把駕照地址改一下就變成那個地方的居民。

異質性與錨定效應造成房地產價格偏高#

房地產還有非常凸顯的「異質性」特質，也就是沒有任何房地產會完全一模一樣。不同城市的房價落差極大，即使同一棟大樓，不同樓層每坪單價可能也不同，即便是對門或相鄰的物件，就算面積一樣，採光及方位不同，價值也不同。

正因為每間房子在概念上都是「獨一無二」，加強了購屋者認為房地產供給有限的心理感受。房地產銷售公司常常利用這種心態，強化某一戶房產有很多人詢問的印象，賣掉就沒有了。打著「供給有限」的旗號很容易誘發購屋者的需求，不論需求是真的還是假的。

此外，房地產也有非常強的錨定效應：假設鄰居的房子剛用 5,000 萬元賣掉，雖然你打從心裡不認為有這個價值，但是當你要賣房子時，底價會定多少？應該是 5,000 萬元以上吧？這種心理也讓不同區域的房子雖然面積、材質或方位都很類似，但因為錨定效應，造成跨區域價格有重大差異。

充滿陷阱的海外房地產投資#

前文解釋過房地產不具有跨區比較性，念過不動產定價的人都知道，影響不動產價值最重要的三個因素就是地點、地點、地點。為什麼？因為不動產就是「不會動」的財產。

有些人喜歡拿不同區域，甚至不同國家的房地產拿來比較，其實一點意義都沒有。例如常有人跟你說歐洲、美國和日本的房子比台灣的便宜很多，台灣的房價太不合理了，有很大的泡沫。問題是你住在台灣，不太可能單單因為美國和日本的房子比較便宜，就搬去那邊。工作怎麼辦？語言怎麼辦？

台灣有很多人熱中投資海外房地產，例如東南亞國家的房地產，通常理由也是當地房地產比台灣便宜很多，具有「上漲」空間。然而，管理國外房地產並不容易，而且外國的法律架構與台灣可能有很大差異，尤其遺產和遺贈稅的處理相當複雜，需要仰賴專業人士協助，費時耗神。

台灣房地產有泡沫嗎？#

房地產是否有泡沫是非常難以確認的事情，泡沫通常要等到價格暴跌之後才會被確認，也是標準的後見之明。

日本房地產泡沫是常常被拿來討論的案例：經歷過 1980 年代房地產價格不理性大漲後，日本股市及房地產從 1991 年開始下跌，到了 2004 年，東京金融區的「A 級」商業不動產價格暴跌，連高峰期的 1% 都不到，東京住宅房價也下跌到高峰時期的 10% 以下。

台灣房地產會不會也有泡沫，之後也會像日本一樣暴跌呢？關於這一點，由於文化差異，周冠男教授相信台灣房地產價格非常不可能暴跌。

根據弗農‧史密斯（Vernon L. Smith）等人的財務實驗研究發現，當資產可以被放空時，價格泡沫比較不容易發生，因為放空機制會造成資產價格下跌的壓力。

房地產無法放空，應該沒有人會借給你房子放空吧？房地產只能買進或持有後賣出，無法放空，自然會有易漲難跌的傾向，比較容易產生價格泡沫。

房地產是良好的長期投資標的#

考慮持有房地產的無形成本後，其實長期投資全市場股票指數型 ETF 比投資房地產更有優勢，例如股票具有較高的流動性，隨時可以變現應急，不用費心費力花時間管理，不會遇到惡房客，也不會買到海砂屋、輻射屋或漏水屋。

市場指數型 ETF 只要買進後放著，坐等增值就好。但也因為股市流動性高，股價上上下下很刺激，人性又難以克服，一般人總喜歡在股票市場短進短出，賺點蠅頭小利就開心。

把動產（股票）當不動產投資一樣有長期致富效果，而且省心省力，但前提是你要學會我的股海心經：「買買買，不要賣；市場波動，視而不見。」

然而每個人都需要有固定居所，如果你沒辦法堅持長期投資股市指數商品，投資房地產定期繳房貸也等於強迫自己定期定額投資，減少不必要的消費。購置房地產提供很好的自我控制機制。

過了幾十年之後回頭看，你會感謝當初決定盡早買房的自己，做了明智的抉擇。除了不用看房東臉色，也會在不經意中透過房地產累積一大筆財富。

時間是投資最好的朋友，這句話不只適用股市投資，也適用房地產投資。