你已經知道富人把錢投在哪、也學會如何成為股市房東（stock market landlord）——現在是把這些知識付諸實作的時候。這一章給你具體的行動步驟、Infinity Allocation Model（Infinity 資產配置模型）、選股七準則，以及從 $50,000、$100,000、$150,000、$1,000,000 各階段的對應配置，讓你能真正地從 serf → apprentice → knight → steward 一階一階往上走。

作者的核心提醒：不要看帳戶「值多少」，要看它「產出多少」。如果房子上空真的掛著像股票代號一樣的即時市值跳動，你會被逼瘋——所以別用那種方式折磨自己的其他資產。看它產出什麼，而不是今天市價是多少。

如何往上一階（How to Move Up）#

作者不打算講抽象的理論，他直接給你可立刻執行的動作清單：

• 找出你每月可以投入的金額
• 把錢分配到 Infinity Allocation Model
• 建立九十天計畫（下一章展開）
• 加入有研究支援的支援團體（作者提供的 Infinity online group）

第一步：找出你能投入多少#

回到第 4 章的 Jones 家作為範例：

• 他們有 $1,000 的 spread（盈餘）
• 另外還有 $1,000 的 fat（可刪減開銷）
• 真的想認真做的話，他們每月可以投入 $2,000 到配置模型中

你的狀況可能更多或更少，但重點一樣——先算出一個數字，承諾下去。

把它當成帳單每月繳：設定自動扣款（autopay），不要讓它「取決於你有沒有做」。人在財務規劃上最大的敵人，通常就是自己。

還沒準備好投入真錢？用 paper trade#

如果你剛起步、本金很少，可以先做 paper trade（紙上交易）：

• 用假想帳戶、假想金錢，但套用市場的真實數字
• Think or Swim 就有提供 paper trading 平台
• 但要知道——沒有任何練習能取代真正「做過一次、看到結果」的經驗

Infinity Allocation Model：耶魯模式的平民版#

Infinity Allocation Model 的靈感來自作者旗下某位 **Certified Financial Planner（CFP，合格財務規劃師）**所稱的 Yale model（耶魯模式）。

Yale model 的背景#

• 耶魯大學的校務基金從 1985 年的 $10 億，成長到 2019 年超過 $290 億
• 設計者 **David Swensen（大衛・史雲生）**的獨特做法：
  • 把現金視為負面（現金不產生收益）
  • 聚焦永續收入（perpetual income）
  • 偏好稅負優惠的投資工具
  • 跨資產類別廣泛分散
  • 納入另類投資（alternative investments）
• Swensen 和作者一樣，對共同基金產業抱持懷疑——經理人與投資人利益衝突、費用過高

Infinity Allocation Model 的四大類#

作者把 Yale model 的精神簡化成一般投資人也能照做的版本：

為什麼需要 10% 現金？不只是緊急備援，更重要的是——當機會出現時，如果你沒有可用資金，就什麼也抓不到。這是安全網 + 機會基金兩用。

從 $1,000 到 $50,000：起步者的配置#

如果你是投資金額低於 $50,000 的起步者，作者給的做法是：

• 假設你先有 $1,000
• 把 $100 放現金、$900 買股息股
• 持續累積到 100 股
• 一直這樣做，直到總額達到 $50,000

此時配置會是：

Infinity Allocation Model for First $50,000：

• 股息股：$45,000
• 現金：$5,000

為什麼這階段只做股息股 + 現金？#

• 你要投資的是「很無聊、波動不大」的公司
• 避免股票跌 30% 時、剛好帳單逼上門被迫認賠賣股
• 市場整體崩 38% 的 2008 年，dividend kings 只跌了 14%——這就是你要的抗跌性

選股七準則（Seven Criteria）#

要累積那 100 股，得先知道買什麼。作者用七個指標從幾千家上市公司中，篩到約 50 家。目標是那些有 10、20、25+、50+ 年連續配息成長紀錄的公司。

1. Price-charting（股價走勢檢查）#

• 不要在新高後追進
• 理想是股票「曾經到過這個價位」，走過高點、落到低點、正在回升的路上
• 檢查標準：過去 15 年內，股價是否曾達到或逼近現價 5% 以內

2. Trend-charting（趨勢檢查）#

• 判斷是上漲、下跌，還是橫盤（sideways，稱為 channel）
• 絕對不買下跌趨勢——這叫「catching a falling knife（接落下的刀）」
• 只買橫盤或上漲的股票
• 畫一條連接所有高低點的直線來判讀趨勢

3. Option-charting（選擇權可交易性）#

• 股票是否提供選擇權定價？
• 週選還月選？有沒有價值？
• 在主要券商或 **Yahoo! Finance（免費）**查看 option chain 即可確認

4. Dividend yield（股息殖利率）#

• 過去 5 年是否穩定？
• 能持續超過 2% 嗎？

5. Revenue stability（營收穩定性）#

• 檢查近 3 年營收波動
• 穩定的股票，營收波動在 10% 以內
• 例外：COVID-19 這類一次性事件造成的波動可以放寬
• 關注 top line revenue（營收），也就是 total revenue

6. PE ratio（本益比）#

• 理想區間：15–25 之間，絕對不超過 25
• 不買風險過高的（高 PE）、也不買過貴的
• 公式：股價 ÷ 每股盈餘（EPS）
• 常會看到旁邊有 TTM（trailing twelve months，近十二個月）

7. Analysts（分析師意見）#

• 只看「buy / strong buy」與「underperform / sell」
• 忽略 hold
• 正面評論與負面評論至少要達 3:1

七個準則要全中（seven out of seven）才下手。這不保證沒風險，但能讓你踩雷的機率大幅下降。

聚焦 Dividend Aristocrats 與 Dividend Kings#

• Dividend Aristocrats：連續 25 年配息成長的公司
• Dividend Kings：連續 50 年配息成長的公司
• 這些是「戰士級」的公司，很難被打倒——例如 Coca-Cola、3M、Johnson & Johnson、Procter & Gamble，甚至 Tootsie Roll
• 它們又大又「有點無聊」，但這正是優點

累積 100 股之後，就可以開始寫 out of the money（價外）選擇權——賣出一個高於你買進價的賣權義務，這樣幾乎不可能賠。這就回到第 11 章的股市房東策略。

$50,000 之後：加入不動產#

當你第一個 $50,000 已到位，下一階段是 $100,000：

Infinity Allocation Model for First $100,000：

• 股息股：$45,000
• 不動產：$45,000
• 現金：$10,000

進入不動產的三條路#

（1）REITs（Real Estate Investment Trust，不動產投資信託）

• 公開交易，就像股票一樣好買
• 法規要求 REIT 把多數盈餘分配出來以維持其 REIT 身分
• 本質上現金流導向

（2）Private placements（私募）

• 過去只開放給 accredited investors（合格投資人）
• 近年 SEC 放寬規則，一般投資人也能參與
• 典型作法：多位投資人湊資分散單一專案的風險
• 可投單戶、多戶、行動住宅、RV 車場、儲物中心等

（3）自己買 single family residence（單戶住宅）

作者自己就是從單戶住宅開始，他給的重點：

• low unemployment、需求強的地區
• 只投現金流為正的標的
• 不要只看租金數字——$2,000 租金但 25% 空置率，是錢坑；$1,000 租金但平均租期 5 年，可能是好 deal

決定性公式：把租金砍半#

作者看房子時用的簡單試算：

• 把月租金除以 2（假設 50% 被費用吃掉——管理、保險、稅、修繕、空置、改善等）
• 剩下的要能覆蓋房貸還款，還要有結餘

範例 1：全現金買房#

• 購屋價：$120,000
• 月租金：$1,500
• 淨收入（50%）：$750 / 月 = $9,000 / 年
• 全現金買的 CAP rate（capitalization rate，資本化率）：7.5%（外加增值）

CAP rate 是專業投資人真正關注的指標。不肖房仲會用 comp rates（comparable properties，可比售價）轉移焦點——「隔壁一模一樣的房子多賣你五萬！」但投資人看的是資本回報率，不是市價比較。

範例 2：貸款買房（5% 利率，零頭款）#

• 月還款：$645（年 $7,740）
• 還在正區間——但只剩下一點點
• 經驗法則：不要讓出租房的負債比超過 75%（即頭款至少 25%）
• 若頭款 $30,000（於 $120,000 房），月還款降到 $484，部位大幅穩健

多戶優於單戶的統計邏輯#

• 1 間空 1 間 = 100% 空置率——一個屋頂要修就毀掉整年
• 有 10 間房，平均就會平滑很多
• 不要一開始就跳 multifamily（多戶），先從單戶練手

甜蜜點價位#

• 每戶 $75,000 – $150,000 區間是出租現金流的最佳帶
• 超過 $200,000–$300,000，CAP rate 急掉——這變成 **speculation（投機）**而非投資
• 有些社群甚至 $50,000 就能買下會產金流的好房子

超過甜蜜點買來出租的人，幾乎一定會用自己的錢補貼租屋者——這正是你該避免的狀況。

$100,000 之後：加入 Managed Portfolio#

當本金跨過 $100,000，就開始配置 managed portfolio（受管理組合）：

Managed Portfolio 是什麼？#

• 你可以自己請 money manager，或**鏡像（mirror）**一個既有的 managed portfolio
• 作者合作的經理人通常給三種風格：conservative（保守）、moderate（穩健）、aggressive（積極）
• 這些組合出乎意料地簡單，常常重押 ETF
• 經理人挑多檔 ETF 分散風險，ETF 本身的經理人又在調整，兩層管理，利益一致
• 費用通常 < 1%（對比共同基金的 5%）

Infinity Allocation Model for $150,000 and above#

• 股息股：$45,000（30%）
• 不動產：$45,000（30%）
• Managed：$45,000（30%）
• 現金：$15,000（10%）

到了這裡，三大投資類別都進場，現金保留 10% 機會金。

超過 $150,000？模型一樣用#

作者說他有客戶資產數千萬美元仍在套用同一個配置——因為它有效。

如果你的 10% 現金是 $1,000,000，不代表要全放支票帳戶——可以放貨幣市場、高息帳戶、甚至補充一些好賣的股票或債券。只要保持「能快速變現」的特性就好。

Infinity Allocation Model for $1,000,000#

• 股息股：$300,000（30%）
• 不動產：$300,000（30%）
• Managed：$300,000（30%）
• 現金：$100,000（10%）

不管組合大小，按這個比例配置，你就能負責任地管理你的投資組合。這套模型從 $1,000 開始到數千萬都一體適用，差別只是絕對金額與類別加入的順序。

章末銜接#

有了 Infinity Allocation Model、選股七準則、不動產甜蜜點、managed portfolio——你已經有了地圖。接下來的問題是：馬上該做什麼？ 下一章要把所有概念收斂成一份九十天行動計畫，回答「接下來 90 天該做什麼」。