對大多數人而言，房子是我們最大的資產，也是最貴重的財產。為了購屋，我們必須借下一般情境下絕不會借的金額，背上橫跨整個世代的貸款。若不幸在錯誤的時點買進——它可能把我們毀了。20 世紀初以來，購屋成為富裕國家的集體執念，但正是這股「全民有房」的推力，引爆了 2000 年代末的全球金融危機。

房子不是普通資產#

純經濟學角度：房子是一種資產，可買賣、會升值或貶值。

但與股票、紅酒、名畫或金幣不同——房子還是用來住的。這兩個面向結合起來，讓房市繁榮與崩跌的衝擊遠遠超過其他資產類別。

繁榮時#

• 屋主財富感強 → 消費信心升
• 可透過房屋淨值貸款（mortgage equity withdrawal） 把增值借出來花

崩跌時#

• 房價跌破貸款金額 → 負資產（negative equity）
• 若非得賣房，就必須貼錢或降級
• 社會衝擊巨大，非其他資產下跌可比

為什麼有泡沫與崩盤？#

• 房子一向被認為是可靠投資——這有幾分道理
• 自 1975 年起，英國房價實質年增率約 3%（扣除通膨）
• 但房價受多種因素左右：

主要影響因素#

• 土地成本：土地需求上升或供給緊縮 → 房價上揚
• 住房供給量：供給突然增加 → 房價下跌（如 2008 年邁阿密新開發案過剩）
• 規劃與建築限制：
  • 耶魯教授 Robert Shiller 指出——規劃與建築限制越嚴格的地區，房價越容易出現劇烈泡沫
  • 加州、佛羅里達（嚴格）：狂飆後崩跌
  • 德州休士頓（寬鬆）：價格幾乎沒變動

長期趨勢#

長期而言，房價應與經濟整體成長率大致同步——這是合理的，因為房屋價值應反映一國財富的長期增長。

但過去 50 年充滿大起大落，2008 年美英房價跌幅達到大蕭條以來最深。為什麼房市如此不穩？

推升自有率的政策力量#

• 美英主政者長期把「提高自有住宅率」當成國策
• 英國在 WWI 前只有 10% 住房由居住者擁有（美國近 50%）
  • 大部分房產由富人擁有並出租
  • 社會現象：即使富裕的年輕人也偏好租房間而非買房
• 兩次世界大戰後轉變：
  • 「英雄之家」（Homes for Heroes） 政策——房東受控、大量投入建房
  • 不平等縮小 → 中產階級也能買房
  • 1950 年代成為象徵性的社會目標
  • 高峰：柴契爾的 Right-to-Buy 計畫（公營住宅承租戶買下房屋）
• 房貸稅減免助推自有率攻上 70%

全球自有住宅率#

國家	自有率
西班牙	85%
愛爾蘭	77%
挪威	77%
英國	69%
美國	69%
奧地利	56%
法國	55%
德國	42%

大型房市泡沫主要發生在高自有率國家。德國、瑞士（租屋文化）幾乎沒有類似泡沫——關鍵在文化而非政策差異。

經濟危險#

提高自有率的經濟副作用

• 推翻「看不見的手」（見第 1 章）
• 正常市場：價格過高 → 人們停止買進 → 價格回落
• 但若政府提供誘因（稅減免、隱性擔保），泡沫更容易成形

這正是 2007 年前發生的事：

• 美國兩大房貸巨獸——房利美（Fannie Mae） 與 房地美（Freddie Mac） 承擔越來越大的風險
• 投資人理所當然地假設：若它們倒閉，政府會出手救
• 結果 2008 年政府真的被迫接管（國有化）

未來若沒有這種隱性擔保，是否代表房市泡沫會消失？——仍是懸而未決的問題。

經典名言#

「你必須瘋了、或是想博版面，才會預測房價走向。」——英格蘭銀行總裁默文．金（Mervyn King）

「我在不動產上賺了很多錢。我寧可做房地產也不要去華爾街拿那 2.8%。算了吧。」——伊凡娜．川普（Ivana Trump）

核心概念#

房價會漲，也會跌。 把自有住房當成唯一的成功路徑或最安全的投資，是過去幾十年多數泡沫與危機的根源之一。