住房：不只是資產#

對大多數人而言，住房是一生中最大的資產，也是最重要的財產。購屋意味著借入遠超平常的貸款，一背就是一整個世代。自 20 世紀初以來，購屋已成為富裕國家的全民執念，住房自有率從不到四分之一躍升至近四分之三。然而，正是這股追求普遍住房自有的浪潮，為 2000 年代末的金融危機埋下了導火線。

非同一般的資產#

從純經濟學角度來看，房產不過是一種資產——相對容易買賣，價值隨時間起伏。但與股票、葡萄酒或黃金不同，房產還有一個不可替代的功能：它是人們居住的地方。

這雙重特性意味著：

• 房價上漲時：消費信心提升，人們增加支出與借貸，甚至透過抵押貸款提取（mortgage equity withdrawal）將增值部分變現
• 房價下跌時：社會衝擊極為深遠。當房屋價值跌破貸款餘額，家庭就陷入負資產（negative equity）的困境

泡沫與崩盤#

“You’d have to be either mad or a publicity seeker to predict what is going to happen to house prices.” – Mervyn King, Governor of Bank of England

房價受多重因素影響：

• 土地成本：需求增加或供給受限會推高價格
• 住房供給：新建案大量湧入會壓低價格（如 2008 年邁阿密的案例）
• 規劃限制：限制越嚴格的地方（如加州、佛州），房價越容易暴漲暴跌；限制較少的地方（如德州休斯頓），價格相對穩定

長期而言，房價的成長率通常接近整體經濟成長率。但過去 50 年來，房市經歷了數次劇烈的繁榮與衰退。

住房自有率的推升#

以英國為例，一戰前僅約十分之一的住房為自住。兩次大戰後，政府推動「為英雄找家園」，加上不平等降低、中產階級壯大，住房自有逐漸成為社會目標。柴契爾夫人的購屋權（right-to-buy）計畫更讓數以千計的公屋租戶買下自己的家。

住房自有率高的國家（如英國、西班牙、愛爾蘭）往往經歷更嚴重的房市泡沫與崩盤。德國和瑞士因更多人選擇租房，反而避開了這些泡沫。

經濟危險#

當政府透過稅務優惠或隱性擔保鼓勵購屋時，等於干預了市場的看不見的手，使泡沫更容易形成。2007 年前，美國兩大房貸巨頭——房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）——不斷加大風險，最終在 2008 年被迫國有化。